ConstrucÈ›iile realizate fără autorizaÈ›ie vor putea fi intabulate în cartea funciară dacă termenul de prescripÈ›ie pentru sancÈ›ionarea unei astfel de fapte s-a împlinit È™i dacă clădirea întruneÈ™te cerinÈ›ele fundamentale privind calitatea în construcÈ›ii. Aceasta este una dintre prevederile cheie ale Legii 7/2020 care modifică Legea 50/1991 privind calitatea în construcÈ›ii, publicată săptămâna aceasta în Monitorul Oficial. Modificarea legislativă anunță, din punctul nostru de vedere, rezolvarea situaÈ›iei juridice pentru o parte semnificativă dintre construcÈ›iile din România care au fost construite fără autorizaÈ›ie de construire.
Până acum, pentru orice clădire, mai puÈ›in pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcÈ›ii fără autorizaÈ›ie. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrării în legalitate care presupune obÈ›inerea unei autorizaÈ›ii de construire ulterioare edificării.
Însă, în luna iunie a anului trecut, Înalta Curte de CasaÈ›ie si JustiÈ›ie (ICCJ) a pus capăt unei soluÈ›ii practicate pe scară largă de proprietarii imobilelor construite fără autorizaÈ›ie, excluzând orice posibilitate de intabulare în cartea funciară în afara sistemului administrativ de autorizare È™i recepÈ›ionare a construcÈ›iilor. Mai precis, ÎCCJ a statuat că, că „lipsa autorizaÈ›iei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum È™i lipsa procesului-verbal de recepÈ›ie la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoaÈ™terea pe cale judiciară, în cadrul acÈ›iunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcÈ›ii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială).”
Este de presupus că actualele modificări vin să acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ È™i să simplifice procedura de intabulare a unor astfel de construcÈ›ii dacă a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislaÈ›iei în vigoare, executarea de construcÈ›ii fără autorizaÈ›ie constituie contravenÈ›ie sau, după caz, infracÈ›iune È™i se pedepseÈ™te conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancÈ›iunea este de 3 ani de la data săvârÈ™irii faptei.
Astfel, pentru clădirile construite fără autorizaÈ›ie de construire, certificatul de atestare/adeverinÈ›a privind edificarea construcÈ›iei necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii se pot emite în baza unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerinÈ›elor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcÈ›ii, inclusiv cu privire la încadrarea în reglementările de urbanism aprobate. Mai precis, expertiza tehnică trebuie să confirme respectarea cerinÈ›elor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcÈ›ii (rezistență mecanică È™i stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate ÅŸi mediu înconjurător, siguranță È™i accesibilitate în exploatare, protecÈ›ie împotriva zgomotului, economie de energie ÅŸi izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale). De asemenea, construcÈ›ia trebuie să respecte reglementările de urbanism aplicabile.
Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripÈ›ie de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă punctele menÈ›ionate mai sus, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverinÈ›a privind edificarea construcÈ›iei. În baza acestui document, beneficiarul construcÈ›iei poate proceda la intabularea în cartea funciară.
Sesizăm, totuÈ™i, că legiuitorul nu a tratat o situaÈ›ia deosebit de des întâlnită în practică, când beneficiarul obÈ›ine autorizaÈ›ia de construire, dar, din varii motive, nu efectuează la timp recepÈ›ia la terminarea lucrărilor, iar autorizaÈ›ia de construire È™i avizele expiră, fără vreo posibilitate de prelungire.
Aspecte care necesită clarificare
Ca o propunere de amendament, considerăm deosebit de utilă stabilirea unei proceduri simplificate pentru construcÈ›iile edificate în baza unei autorizaÈ›ii de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai întocmit procesul verbal de recepÈ›ie la finalizare lucrărilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atât pentru beneficiarii construcÈ›iilor care nu au obÈ›inut autorizaÈ›ia de construire, cât È™i pentru cei care au obÈ›inut-o, dar durata lucrărilor a depășit perioada autorizată. BineînÈ›eles, în ambele cazuri trebuie respectate credinÈ›ele fundamentale privind calitatea în construcÈ›ii.
Un alt aspect sensibil È™i care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescripÈ›ie menÈ›ionat mai sus având în vedere că pentru începutul termenului de prescripÈ›ie È™i împlinirea termenului de prescripÈ›ie există opinii divergente în doctrina È™i în practica judiciară. Potrivit unei opinii, prescripÈ›ia nu începe să curgă în lipsa procesului-verbal de recepÈ›ie la terminarea lucrărilor. În acest caz, procedura simplificată nu ar mai fi posibilă, dat fiind faptul că în lipsa unei autorizaÈ›ii de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de recepÈ›ie. A doua opinie consideră că prescripÈ›ia curge de la data încetării lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepÈ›ie la terminarea lucrărilor. Această a doua interpretare permite aplicarea modificărilor legislative È™i este posibil să fi fost avută în vedere de legiuitor. În lipsa unor prevederi exprese care să tranÈ™eze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcÈ›ionarilor însărcinaÈ›i cu emiterea certificatului de atestare/adeverinÈ›ei privind edificarea construcÈ›iei.
În concluzie, modificarea Legii 50/1991 È™i instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare în circuitul civil a imobilelor construite fără autorizaÈ›ie de construire oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligaÈ›ia intabulării construcÈ›iilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate.
Foto: Andrei Vlasin, Avocat asociat, D&B David si Baias
